评级连遭下调，净资产负债率达198％，牵手李湘卖房的富力怎么了？ 2020-01-01 06:50

“李湘是谁？”

这是富力地产携手李湘在凤凰网房产直播卖房当天，一位资深地产媒体人在某一个地产讨论群里的发问。

这句发问背后，究竟是戏谑的成分多一些，还是认真的担忧多几分，不得而知。

怎么能不知道李湘呢？曾经《快乐大本营》的主持人，曾经全国卫视最受欢迎主持人第一名，曾经的“金话筒”奖主持人。

可毕竟这都是发生在2013年之前，7年前的事情了。2013年之后，大众对其更多的印象是“母凭女贵”，以及和丈夫王岳伦虚实难辨的婚姻危机。

唯一可以确定的是，对于富力牵手李湘网上卖房，主流的评价更多是一种疑惑：迷之操作，为什么呢？

谁也不能否认，今年年初的这一场疫情，逼着一众房企自我革新，做了不少线上尝试。比如恒大的一波“75折”大促销来了一场大丰收，比如复地牵手卖火箭的薇娅卖房，狠狠地赚了一波人气。

可富力牵手李湘呢？

在时长约一个半小时的直播里，李湘的重点放在推介富力线上卖房的小程序。或许对于富力来说，房子卖不卖得出去并不重要，提高品牌知名度，为线上售楼小程序吸引流量才是关键。

从通稿里读到，根据凤凰网房产风直播平台，以及各大网络平台数据统计，4月15日晚8点直播开始至直播结束，富力牵手李湘网上卖房活动共计吸引了超1000万粉丝围观和互动，富力好房小程序点击量超100万次、小程序注册量超10万。

貌似不错。

但凡事最怕对比。4月2日，复地与薇娅杰作，当日1900万粉丝参与。2月13日至2月16日，恒大恒房开启三天内，日均100万注册量。

目前来看，富力和李湘的这次合作效果，没有惊喜，不咸不淡。

有地产媒体人直言，抄作业也没炒好。也有评论说，富力和李湘，一场尴尬的自嗨。满满的爱之深，责之切。

当然，最终成交情况如何，官方还未公布明确数据，此次直播成功与否尚无定论。

可无论成功与否，这背后都是曾经的“华南五虎”富力地产难以掩饰的落寞。

1

据其披露的业绩报告显示，今年富力1月至3月的权益合约销售额分别为61.8亿、25.0亿、80.2亿，分别同比下降10.3%、58.7%、32.4%。

对比今年富力提出的1520亿年销售目标，分摊到每月，富力还需要在剩下的时间里完成每月不少于110亿的销售额，具备较大的挑战性。

然而，疫情对富力的销售额影响仅是一部分。

4月3日，穆迪评级将富力地产(02777.HK)“Ba3”企业家族评级(CFR)和富力地产(香港)“B1”企业家族评级列入降级观察名单。

穆迪称，未来12个月，富力将有620亿债务到期，且将在2020年第二季度派息45亿元。而截至2019年底，富力现金持有量约380亿元，加上扣除基本经营现金流项目后的合同销售收入，并不足以支付上述款项。

富力的债务压力，并不是第一次让评级机构担忧。

2018年3月28日，惠誉就曾下调富力的债务评级至BB-。

两年时间，连续被国际评级机构下调评级，反映出资本市场对富力地产的前景继续持担忧的态度。

昔日的“华南五虎”之首富力的日子并不好过。

富力地产的资本结构恶化由来已久。无论是“酒店收藏家”、“商业演奏者”亦或是“体育探索家”等一些列的头衔，其盈利状况和现金流都并不出色。

这些问题，在疫情之下，无疑会被放大，重重地压在如今富力脆弱的资金链上。

一场直播，对于如今的富力来说，或许只是杯水车薪。

2

从营收结构来看，房地产依旧占富力的营业大头。

据2019年报显示，富力地产2019年的权益合约销售总金额为1382亿元，同比增长仅为5%。

根据2019年克而瑞年度统计，在行业增速上，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%。

虽然如今头部千亿房企都在控速控规模，但却没有一家像富力这样，控制得如此“出色”。

另外，就其年报所披露的已售未结转金额显示，富力2019年的已售未结转金额仅有960亿元。

已售未结金额往往能将房企未来一至两年的销售金额明牌展示。而960亿的待结转销售金额仅是2019年权益销售金额的69.5%，这让富力看起来似乎就像个事业遇到瓶颈的中年男子，一不小心就会走向下坡路。

以排名与富力相近的中国金茂为例，根据其年报显示，中国金茂已售未结金额达到了2336亿，是其2019年权益销售额的2.1倍，充足的已售未结转货值更加保证了未来1至2年业绩平稳增长。2020年的销售目标直指2000亿元。

短暂的低迷并不可怕，毕竟高低起伏是万物常态，最可怕的未来不可期。

这样的情况下，富力的底气并不是很足。其2020年的销售目标也由2017年初定的3000亿元降至1520亿元，几近“腰斩”。

3

对于富力来说，或许排名已经无力追求，摆在其面前的首要任务是尽快降低负债。

3月26日，在线上业绩会上，富力董事长李思廉曾表示：降债目标为今年下降到185%以内；3年左右净资产负债率降到150%以内。

从富力地产近年来所公布的年报显示，其资产净负债率总体呈攀升趋势，2019年达到198.88%，已达近年来的最高值。

在高负债的强压下，富力战略发展中另一个非常重要的部分——商业与酒店板块却仍然未见起色，并还在持续拖累着企业的财务健康。

富力并非是一开始的杠杆就如此之高的。

2006年，富力销售初破百亿，达101.08亿，净负债率仅为71.5%。

而后，在2007年，富力重仓押宝商业地产，商业与住宅开发比例一度高达1:1，以期穿越经济周期，这使公司的净负债率达到了139.5%，同比于2006年上升近一倍。

虽然在如今看来商业地产有着广阔的发展前景，但在08年金融危机的大背景下，投资回报周期相对较长，回款速率难敌高企负债，商业板块无疑是一块烫手的山芋。

在当时，同样来自广东的碧桂园的全国化布局如火如荼。据其年报显示，2007年碧桂园房地产开发收入占其全年收入的94%，全力发展物业销售的决心可见一斑；而彼时还未打出名声的恒大更是专注住宅开发，高举着“高周转”的大旗稳健跟进；雅居乐也是凭借2009年的海南清水湾房地产项目扶摇直上，走向人生巅峰。

2009年，恒大地产首次超越富力地产；2010年，雅居乐也正式超过富力；碧桂园更是不用多说，如今已是行业中的巨无霸。

别人都在进步的情况下，不进步、小进步都堪称倒退。

传统地产究竟是不是富力的心头肉？

十年后，富力再次参与了2017年与万达融创的世纪大交易。彼时，融创集团接盘了万达旗下的13个文旅项目，而73个酒店业务则由富力集团以近190亿的价格接盘。

交易完成后，富力旗下酒店超过100家，一跃成为“全球最大的五星级酒店业主”。

“放眼全球，能以这个较低价格批量收购酒店的机会，100年可能就这么一次。”王健林口中的“世纪交易”真的如他所言这么划算吗？

年报显示，到2019年为止，富力酒店业务已连续七年亏损。2013年-2019年，其酒店板块的亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元、4.59亿元以及10.08亿元。

通过数据，可以看出亏损的幅度在逐年增加，而2017-2019年，亏损更是翻倍似得上升。

对此，李思廉表示，酒店每年都会折旧，在算法上因为折旧容易导致亏损，行业内更看重的是现金流。

但如今富力正是因为现金流而遭到评级机构下调评级。

再加上年初的疫情直接作用于商业板块，全球的旅游业发债停滞，入住率降低，酒店收入下降，造成的损失让原本年年亏损的酒店业务更加难以抬头。李思廉预计酒店业务全年NOP收入或只有年初预测的50%。

除了房地产外，其余板块自身造血能力的缺失，也让如今的富力只能指望资本市场发力。

曾经的华南五虎富力做起了修补匠，拆东墙补西墙的戏码年年上演。

根据公开信息不完全统计，富力地产在2018年至少发债26次，融资总额超514亿元，在2019年底，其净负债率高达198.88%。

可以看出，虽然2017年完成这笔世纪交易后，以酒店资产价值为依托，富力地产的融资成本有明显的下降，然而在随后的2018年和2019年，融资成本却是翻了两倍之多。

为偿还到期债务，填补大量的酒店经营管理成本，富力只能继续扩大融资规模。

2019年年底，富力地产以发行价每股13.68港元完成发行2.73亿股的H股新股，募集新股本总额为37.35亿港元，但带来的股权稀释无法避免。

且纵观这几年的借债情况，富力地产的偿债高峰期集中于2020年到2022年，在如今评级继续被下调的情况下，借新还旧更是难上加难。

显然，就目前短期来看，商业和酒店的两次探索，结果并未如富力预期地美好。

对于如今的房企而言，高喊“去杠杆、降负债”已没那么新鲜，站在市场下风口的富力急需一次质变，来挽回“华南五虎之首”的脸面。

然而在政策紧缩，评级下调，融资艰难的环境下，富力没办法再依赖当年的“四万亿”度过寒冬，接下来的每一步决策都将决定这位昔日霸主的存亡。

据克而瑞报告，随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。

对于如今的富力而言，谈及掉出30名或许还为时尚早，但二十一世纪初的富力也绝不会想到，如今第一梯队的故事会与自己越来越无关。