房贷固定利率与LPR利率：究竟选择哪一个呢？ 2020-01-17 15:50

自从2019年8月17日推出的房贷LPR利率（贷款市场报价利率）以来，很多有房贷的朋友都比较关心要不要将现有房贷利率转换成LPR。对于这个问题，首先要明确原有固定利率和LPR分别是如何计算的。原有固定利率=央行规定的基准利率（调整时间不定，一般数月或数年公布一次）+一定的浮动（商业银行确定），而LPR=MLF（中期借贷便利，央行每月公布）+加点数值（商业银行每月确定）。根据上述公式，可以看出LPR更灵活、更市场化。

其次，要比较当前固定利率和LPR。房贷固定利率是在买房时就确定了的，如果不转为LPR，就可以一直以该利率还房贷。当前LPR有两个品种，1年期的LPR是4.05%，而5年以上的是4.75%。要注意，转换当年，利率仍为当前固定利率，但计算方式发生了变化。比如，固定利率是5.39%，转换LPR当年的利率仍为4.9%，但房贷利率（5.39%）=当前LPR（4.75%）+加点（0.64%）。之后，房贷利率=每年重定价日最近一期的5年期以上LPR利率+加点（0.64%）。在此情况下，如果预期今后五年期以上LPR利率低于当前LPR（4.75%），则转换LPR利率就会省钱；反之，则不然。

由于中美贸易战长期化趋势导致全球经济放缓，加之本次新冠肺炎对全球经济的巨大冲击，以美联储为代表的各央行都纷纷“大放水”，甚至实行“零利率”。中国身处全球村之中，为保持人民币汇率的相对稳定和提振经济，也不得不降低利率。3月13日中国人民银行宣布于2020年3月16日定向降准（对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点）便是一个标志。此外，3月30日上午中国人民银行为维护银行体系流动性合理充裕，以利率招标方式开展500亿元的7天逆回购操作,中标利率为2.2%。本次逆回购的政策利率一次性就降低了20个基点，也是近5年来最大降幅。以上信号都说明未来数年货币政策宽松的可能性较大。

根据上述分析，可以预见在不短的将来，中国利率将下行，房贷期限较短的朋友可以考虑将固定利率转换为LPR利率。然而，如果房贷期限较长（比如十年以上），由于面对的情况相对负责，则需要谨慎对待LPR利率转换。下图是一年期和五年期的LPR利率，两者在近半年内都是处于下行区间。

房贷固定利率与LPR利率：究竟选择哪一个呢？

还有一种情况，有的朋友当前的利率是在央行基准利率的基础上浮动，具体为现有房贷利率=央行规定的基准利率（根据当年的基准利率，每年固定时间调整）*（1+上浮或者下浮比例）。由于这种房贷利率和LPR利率都是浮动的，情况较为复杂，很难确定两者孰优孰劣。

当然，除了利率作为主要的考虑因素之外，还要根据自己的风险偏好进行选择。比如厌恶不确定性同时手头较宽裕的朋友们则不必转换成LPR利率。